Tiềm năng phát triển phường Thạnh Mỹ Lợi

Quận 2 nằm ở phía Đông của thành phố Hồ Chí Minh, trên tả ngạn sông Sài Gòn. Phía Bắc giáp quận Thủ Đức, Bình Thạnh (qua sông Sài Gòn và sông Rạch Chiếc). Phía Nam giáp quận 7, huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai (qua sông Sài Gòn và sông Đồng Nai). Phía Đông giáo quận 4, quận 1, quận Bình Thạnh (qua sông Sài Gòn).

Từ năm xã thuộc huyện Thủ Đức: An Phú, An Khánh, Thủ Thiêm, Bình Trưng và Thạnh Mỹ Lợi. Quận 2 chia thành 11 phường gồm: An Phú, Thảo Điền, An Khánh, Bình An, Thủ Thiêm, An Lợi Đông, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Thạnh Mỹ Lợi và Cát Lá

Tổng diện tích tự nhiên của quận 2 là 5017 ha. Ngày đầu mới thành lập, diện tích đất nông nghiệp chiếm 2.543,8 ha. Đến năm 2005, diện tích đất nông nghiệp còn 1.611 ha, đất dân cư chiếm 1.402 ha. Các phường có diện tích nhỏ là phường Thủ Thiêm với 150ha, phường An Khánh với 180 ha và phường Bình An 187 ha. Địa hình quận 2 bao gồm cả gò và bưng, kênh rạch chiếm 24,7% tổng diện tích tự nhiên, phần lớn địa hình thấp trũng, có độ cao trung bình khoảng từ 1,5m đến 3m với mực nước biển, độ dốc theo hướng Bắc – Nam.

Đây là vùng bưng trũng, bị nhiễm phèn, mặn, thường ngập nước lúc triều cường, nên sản xuất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn, muốn có năng suất và hiệu quả cao phải đầu tư lớn. Những năm trước đó, Thành phố có chủ trương phát triển ra hướng Đông Bắc, nên 03 xã giáp ranh nội thành là An Phú, Thủ Thiêm, An Khánh đang trong quá trình quy hoạch đô thị, 02 xã Bình Trưng, Thạnh Mỹ Lợi là xã nông nghiệp, nằm xa trung tâm huyện Thủ Đức nên ít được đầu tư. Do vậy khi thành lập quận, Quận 2 gặp rất nhiều khó khăn vì định hướng phát triển chưa rõ ràng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội yếu kém; quy hoạch chưa rõ ràng nên lòng dân chưa yên, chưa an cư và chưa an tâm lập nghiệp.

Quận 2 có vị trí và nhiều điều kiện thuận lợi để hình thành một đô thị mới. Là đầu mối giao thông về đường bộ, đường sắt nội đô, đường thủy nối liền Thành phố với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu; có tiềm năng về quỹ đất xây dựng; mật độ dân số còn thưa thớt, được bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi trường còn hoang sơ…Ngày 07/12/1998, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 6577/QĐ-UB-QLĐT phê duyệt quy hoạch chung quận 2 đến năm 2020, theo quy hoạch thì chức năng và động lực phát triển chủ yếu là “Trung tâm Dịch vụ – Thương mại – Công nghiệp – Văn hóa – Thể dục thể thao” với quy mô dân số ổn định khoảng 600.000 dân, quy hoạch chung còn xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đô thị, các khu chức năng chủ yếu, đó là cơ sở căn bản cho định hướng quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội Quận 2, hiện quận đang hoàn tất đồ án điều chỉnh quy hoạch chung quận 2 theo nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch đã được thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3165/QĐ-UBND vào năm 2011. Ngày 27/12/2005, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 6565/QĐ-UBND và Quyết định số 6566/QĐ-UBND về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm tỷ lệ 1/5000 và phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm tỷ lệ 1/2000.

QUY HOẠCH ĐỒNG BỘ

Hạ tầng mở lối…

Theo đánh giá của www.saigonbatdongsan.vn một trong những những điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2015 là sự bứt phá của hạ tầng và vị trí, khu vực cửa ngõ phía Đông TP.HCM đang trở thành một cực của các nhà phát triển bất động sản. Điển hình quận 2 sau khi kết nối trục tiếp vào quận 1, quận Bình Thạnh, quận 7 thông qua các tuyến đường chính nhu2: Mai Chí Thọ, Vành Đai 2, Xa Lộ Hà Nội, Cao Tốc TP.HCM – Long Thành, Đồng Văn Cống thì những trục đường sương sống cho quận 2 đã hiện hữu và tỷ lệ với giá cả của khu vực này đang nhích lên từng ngày

Đến thời điểm này, khu Đông chính là nơi có sự bứt phá mạnh và khá hoàn thiện về hạ tầng. Cụ thể, hầm Thủ Thiêm và đường Võ Văn Kiệt, cầu Sài Gòn 2 hiện đã hoàn chỉnh, nối liền khu vực quận 2, quận 9 với trung tâm TP.HCM. Một loạt tuyến đường từ quận 2, quận 9 nối với quận 7 bằng cầu Phú Mỹ, nối với trung tâm TP.HCM qua Đại lộ Võ Văn Kiệt đã được khơi thông.

Mới đây, tuyến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã thông xe giai đoạn 1, giúp cho việc di chuyển từ TP.HCM đi Long Thành chỉ khoảng 15 phút. Tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, tuyến metro đầu tiên của TP. HCM đang có những động thái mới để đẩy nhanh tiến độ thi công…

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, hạ tầng và bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhau, bởi sự phát triển của hạ tầng sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản.

Thị trường nhà đất ở các quận trung tâm đã có mức giá khá cao và đang bão hòa, trong khi đó, khu Đông giá ở mức vừa phải và đặc biệt là có tiềm năng phát triển rất tốt nhờ vào vị trí cũng như chính sách phát triển hạ tầng.

“Từ đầu năm đến nay, nhất là từ quý III/2014, mọi người đã nhìn nhận đầu tư vào bất động sản là một kênh đầu tư hiệu quả. Tuy nhiên, tâm lý tiêu dùng của khách hàng có dấu hiệu chọn lọc và khắt khe hơn”, ông Bình nhìn nhận.

Những dự án với quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, giao thông thuận tiện, chú trọng đến môi trường sống xanh đang là mục tiêu săn lùng của khách hàng vì ngoài mục đích an cư, họ còn “ngắm” vào tiềm năng phát triển của dự án.

Cũng cần nói thêm rằng, ngoài lợi thế về hạ tầng thì vị trí nằm ở cửa ngõ TP.HCM nối với khu vực Đông Nam Bộ và các tỉnh phía Bắc; cùng với đó là nơi tiếp giáp 2 dòng sông lớn, trong đó, sông Sài Gòn uốn cong trước khi đổ ra biển lớn tạo nên giá trị về “phong thủy”, sự hài hòa với cảnh quan thiên nhiên… cũng là những “điểm nhấn” quan trọng tạo nên giá trị của các dự án bất động sản khu vực quận 2 và khu Đông.

Cơ hội mới…

Hiện, trên địa bàn quận 2 chia quận 2 ra làm các khu như sau:

– Khu Thảo Điền

– Khu An Phú An Khánh

– Khu City Horse

– Khu Dân Cư Thạnh Mỹ Lợi

– Khu Căn Hộ Dọc Đường Nguyễn Duy Trinh

– Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm

– Khu Dân Cư Cát Lái

Theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025, khu vực quận 2 được xác định là khu trung tâm của thành phố mới với hướng ưu tiên phát triển theo trục phía Đông do có các tuyến giao thông công cộng lưu lượng lớn. Nơi đây sẽ phát triển các khu đô thị lớn mở rộng, đồng bộ về hạ tầng xã hội, tập trung về kinh tế tài chính, văn hóa giải trí và du lịch.

CƠ HỘI & THÁCH THỨC

Với lợi thế về kết nối hạ tầng, quy hoạch mới, liền kề một số quận trung tâm hiện hữu nên BĐS cửa ngõ phía Đông TPHCM có nhiều thuận lợi để phát triển, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên khu vực này cũng đối diện với không ít thách thức: ngập nước, kẹt xe trầm trọng trên một số trục đường…

Bùng nổ đầu tư…

Trong giai đoạn 2012-2020, khu Đông TPHCM có 11 dự án hạ tầng với tổng kinh phí thực hiện lên tới gần 250.000 tỷ đồng.

Nổi bật là các tuyến vành đai 2, 3, 4 và tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên dài gần 20km đi qua các quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức (TPHCM) và huyện Dĩ An (Bình Dương).

Giới chuyên môn nhận định, tuyến Metro số 1 sẽ đóng vai trò cực kỳ quan trọng với sự phát triển của khu này. Từ quận 1 hay Bình Thạnh đi về cửa ngõ phía Đông như quận 2, 9 để từ đó di chuyển tiếp đi Vũng Tàu, Đà Lạt hay các tỉnh Đông Nam bộ, cao nguyên… Người tham gia giao thông có thể chọn nhiều phương án di chuyển như cầu Sài Gòn, hầm vượt sông Sài Gòn hay cầu Thủ Thiêm, từ quận 7 có thể qua cầu Phú Mỹ…

Từ trung tâm quận 1 chui qua hầm vượt sông Sài Gòn cả một vùng đất bao la hiện ra. Nếu như cách đây 3-4 năm phần lớn là cỏ hoang, nhà cửa người dân còn lụp xụp của vùng ngoại ô nghèo khó… nay những công trình, dự án BĐS mọc lên làm thay đổi từng ngày vùng đất này. Trục đường Mai Chí Thọ bắt đầu từ cửa hầm được xem là “xương sống” của khu đô thị mới Thủ Thiêm, kết nối với các khu vực lân cận vào các trục giao thông chính như đường cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Giây, Đồng Văn Cống, Nguyễn Thị Định…

Dọc trục đường Mai Chí Thọ những dự án tên tuổi như : Căn Hộ Premium Home, The Sun Avenue, Sala, cụm căn hộ tái định cư Đức Khải với hàng ngàn căn hộ. Hàng loạt dự án mới trong khu vực đang ào ạt đưa ra thị trường như Masterri Thảo Điền, Lexington, Tropic Garden, Citi Home (quận 2), La Astoria, Mega Village (quận 9), Jamona Resort (Thủ Đức)… Theo khảo sát của CBRE, năm 2015 số lượng căn hộ đưa ra của khu vực này chiếm 44% trong tổng số 22.000 căn hộ chào bán tại TPHCM.

Tuy nhiên, tốc độ xây dựng mới thực sự khởi sắc những năm gần đây, còn trước đó phần lớn doanh nghiệp “xí” đất rồi để đó, thậm chí nhiều dự án chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng nhưng rất ít khách hàng đến xây nhà để ở. Nguyên nhân do khó khăn đi lại bởi chưa kết nối với khu trung tâm, thiếu dịch vụ… Việc chuyển nhượng tại các dự án chủ yếu để đầu cơ, đầu tư lâu dài.

Kẹt xe và ngập nước

Trục đường Nguyễn Hữu Cảnh nối trung tâm quận 1, qua cầu Sài Gòn hàng ngày thu hút hàng chục ngàn người từ cửa ngõ phía Đông và các chung cư Sài Gòn Pearl, The Manor và Vinhomes Tân Cảng vào trung tâm làm việc.

Tuy nhiên, hàng chục năm nay con đường này là nỗi ám ảnh của mọi người mỗi khi mưa xuống hay triều cường, con đường này biến thành sông. Những cơn mưa vừa qua gây ngập nặng tại các con đường vừa mới hoàn thành như ngã ba cầu vượt Cát Lái trên Xa lộ Hà Nội, chân cầu Thủ Thiêm, đường Lương Định Của…

Nhiều dự án BĐS phía Đông đang đối diện với nhiều thách thức.

Bên cạnh đó, khu Đông cũng phải đối diện với tình trạng kẹt xe. Đó là sự quá tải của cảng Cát Lái làm trục đường Xa lộ Hà Nội, Đồng Văn Cống “chết cứng” vài giờ liền. Theo một cán bộ của Sở Quy hoạch-Kiến trúc TPHCM, về nguyên tắc ở những trung tâm giao lưu hàng hóa lớn như khu vực Cát Lái, TPHCM phải có đường sắt đảm nhận chính nhiệm vụ vận chuyển hàng hóa.

Tuy nhiên, vướng mắc theo Quy hoạch Phát triển hệ thống cảng biển Việt Nam đến năm 2030, khu cảng Cát Lái chỉ là khu cảng đầu mối khu vực. Khu cảng Cái Mép-Thị Vải tại Bà Rịa-Vũng Tàu với điều kiện tự nhiên về luồng lạch tốt mới là khu cảng đầu mối khu vực và quốc tế. Do vậy, nếu có nhu cầu đầu tư một tuyến đường sắt thì phải là khu cảng Cái Mép-Thị Vải.

Bên cạnh đó, đầu tư cho đường sắt đòi hỏi chi phí cao, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, đầu tư xây dựng đường sắt là chiến lược phát triển dài hơi. Trong khi đó, các tuyến luồng đi vào khu cảng Cát Lái nông, không đủ điều kiện để phục vụ nhu cầu phát triển cảng biển lớn sau này. Cảng biển khu vực Cát Lái là cảng biển container lớn nhất nước, chiếm 70% tổng lượng container thông qua các cảng biển Việt Nam. Trung bình mỗi ngày có 10.000 lượt xe container và xe tải ra vào chở hàng hóa. Do đó bài toán kẹt xe ở khu vực này vẫn đang là thách thức lớn mặc dù nhiều đường lớn đã mở.